Przydatność zapraw budowlanych do stosowania w określonych warunkach atmosfe­rycznych i eksploatacyjnych zależy przede wszystkim od ich właściwości. O jakości zapraw świeżo zarobionych decydują głównie następujące cechy: a) konsystencja, b) urabialność, c) zdolność utrzymania wody (więżliwość wody), d) odporność na segre­gację składników, e) zawartość powietrza; natomiast jakość zapraw stwardniałych okreś­lają takie cechy jak: a) nasiąkliwość, b) zdolność do absorcji i desorpcji wilgoci z oto­czenia, c) odporność na działanie mrozu, d) zdolność kapilarnego podciągania wody, e) zmiany liniowe w określonych warunkach dojrzewania (skurcz lub pęcznienie), f) wy­trzymałość na ściskanie, zginanie i rozciąganie, g) przyczepność do określonego po­dłoża, h) współczynnik sprężystości, i) pełzanie, j) odporność na działanie czynników chemicznych, k) odporność na uderzenia mechaniczne, erozyjne działanie wiatru itp. Właściwości świeżo zarobionych zapraw decydują przede wszystkim o ich przydatności do stosowania za pomocą urządzeń mechanicznych. Zaprawy odznaczające się dobrą urabiałnością, odpornością na segregację składników i pewną optymalną zawartością powietrza nadają się szczególnie do transportu za pomocą pomp i mechanicznego na­tryskiwania. Zaprawy charakteryzujące się wysoką więźliwością wody są szczególnie przydatne do tynków wykonywanych na podłożach (materiałach) porowatych o dużej zdolności kapilarnego podciągania wody, zasysających znaczne ilości wody zarobowej ze świeżej zaprawy. Powyższe właściwości zaprawy można poprawić przede wszystkim przez odpowiedni dobór uziarnienia kruszywa lub przez użycie dodatków specjalnych. Stosowanie zapraw budowlanych w określonych warunkach eksploatacyjnych po­winno być poprzedzone badaniami właściwości zapraw stwardniałych. Właściwości te decydują o odporności zapraw na działanie czynników atmosferycznych (wody opado­wej, wahań temperatury) lub czynników charakterystycznych dla otoczenia, w którym są użytkowane. W praktyce budowlanej, przy stosowaniu typowych zapraw, objętych przedmioto­wymi normami, sprawdza się jedynie część spośród wymienionych właściwości. Zgodnie z obowiązującą normą PN-71/B-O45O0 badania właściwości obejmują następujące ozna­czenia: a) wydajność objętościową próbnego zarobu, b) konsystencję zaprawy, c) nasiąkliwość, d) wielkość skurczu lub pęcznienia, e) przyczepność do podłoża (dla zapraw tynkarskich), f) odporność na działanie mrozu, g) wytrzymałość na ściskanie. Ponadto norma dotycząca metod badań wapiennych i cementowych wydane przez Stałą Komisję Budownictwa RWPG zaleca oznaczenie zdolności utrzymania wody oraz segregacji składników zaprawy w celu bliższego rozpoznania właściwości świeżo zarobionych zapraw. Szerszy zakres badań właściwości zapraw niż to przewiduje norma wykonują, w za­leżności od założonych warunków użytkowania, przede wszystkim placówki badawcze przy komponowaniu składu nowych zapraw o specjalnym przeznaczeniu. Laboratoria polowe na budowie są zobowiązane do kontrolowania marki stosowa­nych zapraw (wytrzymałości na ściskanie badanej na znormalizowanych próbkach doj­rzewających w określonych warunkach w zależności od rodzaju zaprawy wg PN-71/ /B-04500), a w przypadku zmiany proporcji lub rodzaju składników — do zbadania pozostałych właściwości przewidzianych przez normę.